08 sep Hoge Raad geeft handvatten voor verdeling nadeel tussen huurder en verhuurder door gedwongen coronasluiting
Nederlandse rechters hebben de mogelijkheid om aan de Hoge Raad zogeheten prejudiciële vragen te stellen. Dit zijn rechtsvragen over de uitleg van rechtsregels waarover de Hoge Raad niet eerder heeft beslist. De rechter in Limburg heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt in een zaak tussen een huurder en verhuurder van horecaruimte.
De horecaruimte moest vanwege coronamaatregelen gedwongen dicht, waardoor de huurder minder omzet kon draaien. De huurder vroeg daarom aan de verhuurder om de huur tijdelijk te verminderen. Kort samengevat stelde de huurder dat de gedwongen sluiting van het pand niet was voorzien bij het sluiten van de huurovereenkomst. De huurder loopt daardoor omzet mis en dat nadeel moet worden gecompenseerd door een (tijdelijke) aanpassing van de huur. Juristen spreken wel van het herstellen van de balans in de overeenkomst. De verhuurder weigerde daaraan mee te werken.
Dit huurdersgeschil werd voorgelegd aan de rechter in Limburg. Deze rechter heeft aan de Hoge Raad gevraagd of een gedwongen sluiting van overheidswege inderdaad kwalificeert als ‘onvoorziene omstandigheden’ waardoor huurprijsvermindering aan de orde is. Daarnaast vraagt de rechter aan de Hoge Raad of het gemiste ‘huurgenot’ door de sluiting moet worden gezien als een gebrek aan het gehuurde pand; de huurder kan het pand namelijk niet gebruiken zoals beoogd.
De Hoge Raad beantwoordt de eerste vraag bevestigend. In het algemeen zal de huurder van een winkel- of horecapand die minder omzet boekt doordat het pand vanwege coronamaatregelen (tijdelijk) is gesloten, recht hebben op huurprijsvermindering. Hierbij gelden twee voorwaarden: (i) de coronamaatregelen waren bij het sluiten van de huurovereenkomst onvoorzien en (ii) de gevolgen van een tijdelijke sluiting zijn niet in de huurovereenkomst verdisconteerd.
De Hoge Raad beantwoordt de tweede vraag ontkennend. De tijdelijke sluiting van een winkel- of horecapand kwalificeert in de regel niet als een gebrek. De sluiting heeft namelijk geen betrekking op de zaak, maar slechts op de uitoefening van het daarin gevestigde bedrijf. Doordat de sluiting niet als een gebrek kwalificeert, blijft de huurder de huur verschuldigd. En de verhuurder kan geen beroep doen op een eventueel contractueel beding dat risico’s van gebreken bij de huurder legt.
De Hoge Raad laat duidelijk blijken dat de oplossing voor geschillen over huurvermindering door coronasluiting moet worden gevonden in het leerstuk onvoorziene omstandigheden. Maar de Hoge Raad gaat verder. In de uitspraak geeft hij een formule waarmee de huurprijsvermindering kan worden berekend. Deze formule ziet er als volgt uit: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%. Het rekenmodel wordt ook wel de ‘vastenlastenmethode’ genoemd en leidt ertoe dat het nadeel door de coronasluiting gelijkelijk over de huurder en verhuurder wordt verdeeld.
De antwoorden van de Hoge Raad zijn nuttig voor huurders die door de gedwongen coronasluiting minder omzet hebben geboekt en nog geen oplossing met hun verhuurder hebben gevonden over huurvermindering. Daarnaast bieden de antwoorden handvatten voor vergelijkbare situaties in de toekomst. Daarbij moet bedacht worden dat er tegenwoordig bij het opstellen van contracten rekening wordt gehouden met corona-achtige situaties, waardoor dit in meer of mindere mate in de overeenkomst zit verdisconteerd.
Voor vragen of advies over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Sander Pieroelie (06-222 878 65) of Sabine Chan (06-578 911 13).
Dit artikel is gepubliceerd in de Nieuwsbrief Vestius van september 2022