Het Didam-arrest

Het Didam-arrest draaide om de verkoop door de gemeente Montferland van een oud gemeentehuis aan een vastgoedontwikkelaar, terwijl er ook belangstelling was van een andere partij. De gemeente stelde dat het haar vrijstond om te beslissen aan welke partij zij het gemeentehuis verkocht. Volgens de Hoge Raad staat het (publiekrechtelijke) gelijkheidsbeginsel bij een-op-een verkoop van onroerend goed door een gemeente in de weg, als er (naar verwachting) meerdere serieuze gegadigden zijn. In dat geval moet via een selectieprocedure de koper voor het onroerend goed worden geselecteerd. Als op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, dan mag een selectieprocedure volgens het Didam-arrest achterwege blijven.

Het Didam-arrest sloeg bij overheidsorganen in als een bom. Eén-op-één kooptrajecten voor onroerend goed zijn in afwachting van en naar aanleiding van het Didam-arrest aangehouden of teruggedraaid. En sinds de uitspraak in november 2021 zijn verschillende rechtszaken gevoerd over de interpretatie en reikwijdte van het arrest.

Hierna volgen enkele uitspraken van lagere rechters. Het is belangrijk om te vermelden dat deze uitspraken in hoger beroep vernietigd kunnen worden.

Uitspraken van lagere rechters sinds het Didam-arrest

• Kort geding rechtbank Noord-Holland 4 augustus 2022

Deze zaak draaide om de vraag of het Didam-arrest ook van toepassing is op de verlenging van huurovereenkomsten. De gemeente Beverwijk verhuurde delen van het strand bij Wijk aan Zee aan ondernemingen voor de exploitatie van strandpaviljoens en het plaatsen van strandhuisjes. De huurovereenkomsten zouden op 1 januari 2022 aflopen. De ondernemingen hadden de gemeente in 2019 verzocht om de huurovereenkomsten te verlengen. Andere partijen hadden ook interesse om delen van het strand te huren. Ondanks de getoonde interesse besloot de gemeente medio 2021 (dus voor het Didam-arrest) om de huurovereenkomsten te verlengen.

Na het Didam-arrest startte een geïnteresseerde een kort geding tegen de gemeente. Die partij vroeg aan de rechter de huurovereenkomsten te beëindigen en om via een openbare selectieprocedure de huurovereenkomsten te ‘gunnen’. De rechter heeft de vorderingen afgewezen. De rechter heeft niet expliciet overwogen of het Didam-arrest ook van toepassing is op huurovereenkomsten, maar het is verdedigbaar dat het Didam-arrest zodanig ruim uitgelegd moet worden dat het ook geldt voor bijvoorbeeld huur en erfpacht. De rechter heeft wel overwogen dat de ‘zittende huurders’ onder andere vanwege de gedane investeringen een voorrangspositie mochten krijgen en dat aan hen huurbescherming toekwam. Bovendien was het Didam-arrest nog niet gewezen ten tijde van de verlenging van de huurovereenkomsten, dus het kon de gemeente niet worden verweten dat de verlenging van de huurovereenkomsten niet was gepubliceerd zoals dat sinds het Didam-arrest is vereist.

• Kort geding rechtbank Midden-Nederland 22 augustus 2022

Deze zaak speelde tussen de gemeente Almere en de eigenaar van een supermarkt. De gemeente wilde het perceel naast de supermarkt verkopen aan woningbouwcorporatie Ymere voor de bouw van sociale huurwoningen. De supermarkteigenaar wilde de grond ook kopen en vroeg de rechter om de gemeente te gebieden om de grond via een openbare selectieprocedure te verkopen. De gemeente stelde dat Ymere de enige serieuze gegadigde voor de grond was omdat de grond was bestemd voor de bouw van (sociale huur)woningen. De rechter vond dat de gemeente Almere in lijn handelde met algemene beginselen van behoorlijk bestuur door – gelet op de bestemming van de grond – uitsluitend een woningcorporatie als serieuze gegadigde aan te wijzen. Kortom, de verkoop van de grond aan Ymere mocht doorgaan.

• Kort geding rechtbank Noord-Holland 20 oktober 2022

Deze zaak draaide om de verkoop van grond door de gemeente Heemskerk aan een bouwbedrijf. De koopovereenkomst is in 2017 gesloten. Na bestuursrechtelijke procedures is de bouwvergunning in mei 2022 onherroepelijk geworden. De gemeente heeft in juni 2022 haar voornemen gepubliceerd om de grond aan het bouwbedrijf te leveren. Een omwonende die zich tegen de vergunning aan het bouwbedrijf had verzet, presenteerde zich plotseling als gegadigde en probeert de levering van de grond tegen te houden. De rechter heeft de vordering afgewezen. Op de eerste plaats overwoog de rechter dat de koopovereenkomst ruim voor het Didam-arrest is gesloten en dat de gemeente die overeenkomst moest nakomen. Op de tweede plaats werd geoordeeld dat de omwonende geen serieuze gegadigde was.

• Kort geding rechtbank Rotterdam 24 oktober 2022

Deze zaak draaide om de (een-op-een) verkoop van grond door de Gemeenten Barendrecht, Ridderkerk en Rotterdam aan een consortium voor een tankstation en truckparking. Shell had in 2021 interesse getoond in de grond. De gemeenten hadden toegezegd om Shell op de hoogte te houden, maar in 2022 besloten zij om de grond aan het consortium te verkopen omdat het consortium op basis van selectiecriteria de enige serieuze gegadigde zou zijn. Shell vorderde in kort geding dat de grond via een openbare selectieprocedure zou worden verkocht. De rechter heeft deze vordering toegewezen. Volgens de rechter moesten de gemeenten Shell als serieuze gegadigde beschouwen en mee laten dingen bij de verkoop van de grond. De door de gemeenten opgestelde selectiecriteria leken volgens de rechter opgesteld om het consortium als enige serieuze gegadigde aan te wijzen, waardoor de gemeenten zich daarop niet konden beroepen.

Conclusie

Ruim een jaar na het Didam-arrest is de invloed van het arrest duidelijk merkbaar in de praktijk en de rechtspraak. Het is zeker niet zo dat iedere verkoop van onroerend goed via een aanbesteding hoeft te geschieden, maar tegelijkertijd is de vrijheid van gemeenten om onroerend goed te verkopen wel aan banden gelegd. Daarbij komt dat het verdedigbaar is dat het Didam-arrest ruimer moet worden uitgelegd, zodat de gevolgen nog verder strekken dan enkel de verkoop van onroerend goed.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Sander Pieroelie (06-222 878 65).

Dit artikel is gepubliceerd in de Nieuwsbrief Vestius van februari 2023